中国人民银行温江支行关于 积极探索市场化处置方式推进农村承包土地 的经营权抵押贷款试点工作的指导意见

2017-08-03 17:04:09

已浏览:

中国人民银行温江支行关于


积极探索市场化处置方式推进农村承包土地

的经营权抵押贷款试点工作的指导意见

 

中国农业银行温江支行,中国邮政储蓄银行温江支行,成都农商银行温江支行,成都银行温江支行,哈尔滨银行成都温江支行,民生银行成都温江支行

为依法稳妥规范推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点,加大金融对“三农”的有效支持,保护借贷当事人合法权益,根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔201545号)和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》、《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 中国保险监督管理委员会文件 财政部 农业部<关于印发农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法>的通知》(银发〔201679号)等政策规定,结合温江区实际,制定本指导意见。

一、基本思路和总体要求

(一)市场化处置的可行性。农村承包土地的经营权抵押贷款能否有效顺利推进,最核心的问题在于对抵押资产即土地经营权及其地上附作物的市场化处置。针对温江农村大规模从事花木产业的实际,土地经营权抵押时,地上附作物一并抵押,最后处置的重点在于地上附作物。目前来看,通过市场化方式处置抵押资产已经具备一定的条件和可能,一是有商业银行的认可和市场主体的意愿,表明市场需求的客观存在;二是不存在法律上的障碍,承担全国性试点任务的区域在试点期间,暂不执行《物权法》和《担保法》中关于土地经营权不得抵押的规定,再加之申请法院执行不仅过程太长而且查封在地资产存在一定困难,所以,先行通过市场化方式进行处置可以尽早尽快实现抵押资产的价值;三是试点工作本身要求积极创新和探索,市场化处置这种方式一旦探索成功,不仅有利于商业银行和市场主体,而且对花木产业的转型升级、资源整合、优势互补和健康发展更具有积极的深远影响,对相关区域及其相类似产业也具有可持续和可复制的借鉴意义。

(二)市场化处置的原则。市场化处置应坚持“双方自愿、平等互利、物随地走、依法合规、公开透明”的原则。

双方自愿。指贷款银行(下面简称贷款人)和处置企业(市场主体)双方存在共同的意愿,前者需要及时化解风险,把损失降到最低;后者存在利益驱动,有利润空间。

平等互利。双方虽然是不同的市场主体,但地位平等,其合作在一定程度上能满足各自的需求,具体形式和条件以“协议”进行约定。

物随地走。以土地经营权抵押的,地上附作物包括基础设施和设备等一并抵押。土地经营权和相关基础设施由区农发局办理确权颁证,地上附作物即花木资产由区花卉园林局办理确权颁证。抵押登记亦同。

依法合规。主要指用于抵押的土地经营权及其地上附作物权属清晰,无争议,经营权和所有权不对应第三方,使抵押权人或通过处置企业能自行独立处置。承包农户以土地经营权抵押时需以适当方式告之发包方;流转业主或企业即受让方以土地经营权抵押时需在流转合同中注明,处置时不得有与农户的地租纠纷。

公开透明。对抵押资产进行处置前需采取适当方式进行公示,有条件的还需进行公开挂牌流转或拍卖,流拍后再进行处置,避免因涉嫌暗箱操作而可能引发的道德风险。选择公示的方式可以通过当地媒体和相关网络平台,也可以执行约定俗成的惯例。

二、市场化处置模式

市场化处置指贷款人根据自身需要引入专业化的市场主体,包括农业产业化龙头企业、农民合作社、收储公司或地方国有平台公司(以下简称处置企业)对农村承包土地的经营权抵押贷款形成的不良资产,包括但不限于土地已付租金、土地预期收益、经营权剩余年限以及地上(含地下)附着物等进行处置。结合温江区实际,着重在于地面附着物,即花木资产和农业生产设施的处置。处置的模式用两个协议来加以明确,即一个“抵押资产市场化处置两方协议”和一个“抵押资产市场化处置三方协议”。“两方协议”由贷款人和处置企业签定,主要约定双方的权利、义务和条件等;“三方协议”则在两方的基础上加上借款人,主要约定借款人在处置抵押资产时应该承担的义务,配合贷款人和处置企业顺利完成处置。同时,这两个协议还必须约定各方应该承担的费用或应该取得的收益比例,对借款人而言,所付出的直接抵押融资总成本应该明显低于担保贷款1-1.5个百分点。按照贷款的评估发放、资产监管和风险处置的过程,处置企业需全程参与。

处置模式按贷款主体的不同主要有两种,第一种是拥有土地承包权的农户和一次性交足地租尚有剩余年限经营权的土地流转企业(含其他市场主体,统称借款人);第二种是按年交付地租的规模流转土地的借款人。第一种情况比较简单,无论是贷款还是市场化处置都可以直接针对土地经营权;第二种情况则必须考虑地上附作物加土地经营权。本指导意见主要针对第二种情况。

(一)抵押资产的价值认定。即贷款的评估发放阶段,由贷款人、处置企业、借款人、专家库成员(区农发局提供10名成员,并预留签名模板)和当地村委会推荐成员各1名组成贷款抵押资产价值认定小组,按照公平、公正、客观、合理原则对借款人农村土地经营权及地上(含地下)附着物进行价值认定,出具《农村承包土地的经营权(含附作物)价值认定书》。价值认定过程中可适当向借款人收取服务费,服务费收取标准由价值认定小组和借款协商确定,应覆盖价值认定工作过程中所产生的费用,但比例原则上不超过借款金额的3‰。

由贷款人自评估或者借贷双方协商确定贷款抵押资产价值须征得处置企业意见并获得认可。未经处置企业认可的,处置企业不对抵押资产处置负责。

农村承包土地的经营权(含附作物)抵押资产价值认定有效期为一年,一年期满重新认定。超过一年期限的贷款,在贷款期内也需按年对抵押资产价值重新认定。

这一阶段需要签订上述两个协议,即“抵押资产市场化处置两方协议”和“抵押资产市场化处置三方协议”。为保证抵押资产能够顺利变现,“抵押资产市场化处置三方协议”需经公证处进行强制执行公证,公证费由借款人支付。

(二)抵押资产的监督管理。也就是在贷款到期之前对贷款抵押资产的管控。由于这个环节可能涉及的问题和困难较多,同时也可能产生相应的费用,再加上还要考虑借款人的承受能力,其监管成本必须控制在一个合理的水平上。所以,如何对贷款的抵押资产进行有效的监管,需要贷款人进行充分的考虑,既可以委托处置企业对抵押资产进行监督管理,也可以由贷款银行自行管理。如果选择由处置企业对贷款抵押资产进行监管,应该在反复沟通、协商一致的前提下,明确各自的权利、义务和责任,包括所涉及到的相关费用。委托处置企业对贷款抵押资产进行监管的,贷款人应对借款人实行费率优惠,保证借款人通过土地经营权直接抵押融资总成本应该明显低于担保贷款。管理费用由借款人和处置企业协商确定,应覆盖抵押资产监管工作过程中所产生的费用,但比例原则上不超过借款金额的2%。对单位价值量较大的名贵苗木的监管及其相关费用可另行商定。

监管期间,处置企业应通过安排专人值守、定期巡查等多种方式保证抵押资产的完整性,按月向贷款人通报借款人抵押资产情况。

(三)抵押资产的处置变现。借款人出现本金或利息逾期,启动抵押资产处置程序。

贷款人应召集借款人和处置企业对抵押资产按当时市场价值(可通过交易市场、经纪人、采购企业三方以上询价方式进行)重新进行价值认定,价值经三方达成一致的,贷款人应通过网络、电视、报刊等途径对抵押资产处置进行公示,公示7天后如仍未处置,贷款人向处置企业出具《农村承包土地的经营权抵押资产委托处置函》,处置企业接受委托并对抵押资产进行处置。

抵押资产价值若出现处置企业、贷款人、借款人三方不能达成一致的,按照交易市场、经纪人、采购企业三方以上询价取中间值确定处置价值;抵押资产价值若出现处置企业与贷款人、借款人不能达成一致的,按照公允原则,处置企业须按当时市场价值无条件进行处置;抵押资产价值若出现贷款人与借款人、处置企业不能达成一致的,按照公允原则,贷款人须无条件同意处置企业按当时市场价值进行处置;抵押资产价值若出现借款人与贷款人、处置企业不能达成一致的,但又能完全覆盖借款人借款本息,贷款人有权利在15个工作日后,按照债权金额整体向处置企业转让抵押资产。

进入处置程序的抵押资产,处置企业须在80天以内完成抵押资产处置,并将处置资金在银行设立专户存储用于偿还贷款人债权。处置企业在80天以内未完成处置,而抵押资产又能完全覆盖借款人借款本息,贷款人有权要求处置企业代借款人偿还借款本息,贷款人向处置企业整体转让借款人债权。

处置企业80天以内完成抵押资产处置并全部偿还贷款人债权的,处置程序终止。若抵押资产处置后不能完全覆盖贷款人债权的,贷款净损失由贷款人按照《成都市温江区农村产权抵押融资风险基金使用实施细则》申请风险资金补偿。

处置企业处置借款人抵押资产过程中产生的处置费用,由贷款人和处置企业协商确定,先行由处置企业在抵押资产处置资金中扣除。处置费用包括但不限于评估费用、调查费用、公告费用、拍卖费用、交易费用、处置涉及的税费、处置所涉及的司法程序相关费用、其它处置费用等。

三、处置企业应该具备的条件

处置企业包括农业产业化龙头企业、农民合作社、收储公司或地方国有平台公司。前三类按以下条件把握,地方国有平台公司由区政府指定。

(一)农业产业化龙头企业

1、具备民事行为能力的市场主体资格,注册资本2000万元(含)以上,正常生产经营三年以上。

2、公司组织机构和财务制度健全,无不良信用纪录。

3、经国家、省、市认定的农业产业化龙头企业。

4、具备二级(含)以上园林绿化资质,有健全的市场销售网络,总资产不低于8000万元,年产值不低于5000万元,资产负债率不高于40%

(二)农民合作社

1、具备民事行为能力的市场主体资格,注册资本2000万元(含)以上,正常生产经营三年以上。

2、组织机构和财务制度健全,无不良信用纪录。

3、原则上应为国家级、省级、市级农民合作社,但由国家、省、市认定的农业产业化龙头企业的法人或股东发起的除外。

4、有健全的市场销售网络,年产值不低于5000万元,资产负债率不高于40%

(三)收储公司

1、具备民事行为能力的市场主体资格,注册资本5000万元(含)以上,正常生产经营一年以上。

2、收储公司的股东至少有1家为经国家、省、市认定的农业产业化龙头企业。

3、组织机构和财务制度健全,无不良信用纪录。

4、企业总资产不低于20000万元,年产值15000万元以上,资产负债率不高于40%

处置企业的资格需经成都市温江区农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作领导小组办公室进行审核。经领导小组办公室审核后的处置企业实行名单制管理并对外公示。贷款银行可根据自身需要,选择名单内的处置企业合作,并与处置企业签订《抵押资产市场化处置两方协议》(见附件1)。协议签订后,处置企业在贷款银行开立专户。

四、市场化处置操作流程

1、借款人向农业主管部门(区农发局)申请办理《土地经营权证》(地上建设有农业生产设施的,同时申请办理《农业生产设施所有权证》);向林业主管部门(区花卉园林局)申请办理地上附着物为花卉苗木的《林木权证》。同时向贷款试点银行(农业银行、农商银行、成都银行、邮储银行、民生银行、哈尔滨银行温江支行)申请贷款。

2、由贷款人、处置企业、借款人、专家库成员和当地村委会推荐成员各1名组成贷款抵押资产价值认定小组,对抵押资产进行价值认定,出具《农村承包土地的经营权(含附作物)价值认定书》并经认定小组成员签字盖章。(见附件2)。

3、贷款人按照价值认定书,统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、承包土地经营权价值及流转方式等因素,综合考虑承包土地经营权可抵押期限、贷款用途、贷款风险、土地流转期内租金支付方式等因素,参考处置企业意见,合理确定借款人抵押贷款抵押率、实际贷款额度、期限及利率水平。

4、借款人在农业主管部门办理土地经营权他项权证(有农业生产设施的办理农业生产设施他项权证),在花卉园林局办理林木权他项权证,将他项权抵押给贷款人。借款人、贷款人和处置企业签订《抵押资产市场化处置三方协议》(见附件3),并经公证处办理强制执行公证。

5、贷款人与借款人签订借款合同。贷款发放前,借款人按照不低于抵押的土地经营权流转面积的一年租金(按照向村组织缴纳的租金支付凭证确定)向处置企业开立的专户存入风险保证金,风险保证金账户由贷款人和处置企业共同监管,封闭运行。借款人贷款到期还本付息后,经贷款人审核并同意,处置企业将风险保证金退还借款人。借款人出现本金或利息逾期,经贷款人审核并同意,处置企业将风险保证金直接支付给借款人流转土地的村(社区)用于支付土地租金。贷款人填写《农村承包土地的经营权抵押贷款备案表》(见附件4)向农村产权抵押融资风险补偿基金承办机构备案,向借款人发放贷款。贷款存续期间,若发生抵押资产出售行为,借款人按照借款合同确定的抵押率向贷款人等比例归还贷款金额。

6、借款人出现本金或利息逾期,启动抵押资产处置程序。贷款人召集借款人和处置企业对抵押资产按当时市场价值重新进行价值认定。价值认定后,贷款人向处置企业出具《农村承包土地的经营权抵押资产委托处置函》(见附件5),处置企业进入处置程序。期间若借款人偿还了贷款人全部债权,处置程序终止。

7、处置企业80天以内完成抵押资产处置,并将处置资金存入在贷款银行开立的专户用于偿还贷款人债务。处置企业处置过程中产生的处置费用,可先行在抵押资产处置资金中扣除。

8、若抵押资产处置后不能完全覆盖贷款人债权的,贷款净损失由贷款人按照《成都市温江区农村产权抵押融资风险基金使用实施细则》,填报《成都市温江区农村产权抵押融资风险补偿基金申请及申批表》(见附件6)向区农村承包土地的经营权风险补偿基金承办机构申请风险资金补偿。

以上流程见附件7

五、市场化处置后的风险分担

以农村承包土地的经营权(含地上附作物)抵押贷款,必须由借款人自愿申请,贷款人需尽职审查其综合偿贷能力,力求风险可控。

为助推农村产权抵押融资试点工作,温江区政府已建立相应的贷款风险补偿基金,用以弥补贷款净损失,并将出台具体的风险补偿基金管理使用办法。

贷款到期出现风险时,按照上述指导意见先行通过市场化模式处置抵押资产。对抵押资产变现不足以覆盖银行债权的差额部分,由风险补偿基金按80%进行弥补,银行承担20%的损失。

六、市场化处置的政策扶持

市场化处置要在《成都市温江区农村承包土地的经营权抵押贷款试点实施方案》的大框架之下进行探索,一定要从有效盘活农村资源、资金、资产,促进农民增收致富和农业现代化加快发展的角度出发,切忌因处置而处置。

市场化处置要与《成都市温江区农贷通平台建设工作实施方案》( MERGEFIELD 文号 温银发〔201611)相结合。农村承包土地的经营权抵押贷款原则上均应通过农贷通平台进行发放,贷款人要对借款人进行费率优惠,相关部门有效整合各类涉农财政资金对借款人给予一定比例的贴息。

人民银行将综合运用 “央行农贷通”、“央行小贷通”、“央行科票通”、“再贴现”等货币政策工具,深入实施“定向扶优”计划,鼓励和支持金融机构开办农村承包土地经营权抵押贷款业务,把各银行贯彻落实指导意见情况纳入信贷政策导向效果评估和综合评价范围。按照《成都市温江区关于实施财政金融互动政策的意见》(MERGEFIELD 文号 温府办发〔201614),由区财政对金融机构发放农村承包土地的经营权抵押贷款给予贷款增量奖补,实施金融机构贷款风险补贴。

各金融机构要加大对符合条件的处置企业信贷支持力度,促进其做大做强,积极为其有效对接市场创造条件。区试点工作领导小组加强对处置企业的指导,鼓励处置企业在现有法律法规和政策框架下,审慎稳健地参与农村产权抵押融资创新,确保创新产生法律关系不突破现行法律法规。处置企业在试点工作中发生风险损失的,区财政比照金融机构贷款进行风险补贴,相关部门给予涉农资金扶持。

各试点银行要按照指导意见加强统筹协调,落实职责分工,按照边探索、边创新、边总结的原则,及时向农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作领导小组反馈推进工作中遇到的情况和问题。

本指导意见由中国人民银行温江支行会同成都市温江区统筹委、温江区国资金融办、温江区农发局、温江区财政局、温江区花卉园林局负责解释。

本指导意见自发布之日起施行,试行期两年。

 

 

附件:1.成都市温江区农村承包土地的经营权抵押贷款

       抵押资产市场化处置两方协议

     2.成都市温江区农村承包土地的经营权(含附作

        物)价值认定书

     3.成都市温江区农村承包土地的经营权抵押资产

       市场化处置三方协议

     4.成都市温江区农村承包土地的经营权抵押贷款

       备案表

     5.成都市温江区农村承包土地的经营权抵押资产

       处置委托书

     6.成都市温江区农村产权抵押贷款风险基金补偿

       申请及审批表

     7.成都市温江区农村承包土地的经营权抵押资产

       市场化处置流程图

 

 

 

 

中国人民银行温江支行

                                  2016年59

 


 

 

 

 

 

    送:

 

 

 

内部发送:

农业发展银行温江支行,各国有商业银行温江支行,各股份制商业银行温江支行,各省外城市商业银行温江支行,温江区委统筹委,温江区国资金融办,温江区农发局,温江区财政局,温江区花卉园林局

各部室

 中国人民银行温江支行办公室    201659日印发



相关内容

更多

扫描二维码分享到微信

0.0938s